An jeder Hausecke steht ein grosses Gerüst, das herabfallende Fassadenteile auffangen könnte. Die meisten der roten Storen an den Balkonen sind vergilbt. Das Hochhaus an der Unterdorfstrasse mitten in Ostermundigen, neben der Bernstrasse etwas versteckt hinter dem Denner gelegen, wirkt baufällig. 

Die Agglomerationsgemeinde ist derzeit im Gespräch wegen des glänzenden, neu eröffneten «BäreTower», doch eigentlich prägten bisher andere Häuser das Gesicht von  Ostermundigen. Es sind dies Wohnhäuser aus den 60er- und 70er-Jahren mit tiefen Mieten, hohem Ausländeranteil und kleiner Wahrscheinlichkeit, dass sich gute Steuerzahler*innen einquartieren. Bei einigen schlecht gewarteten Häuser – den sogenannten Gammel-Häusern – werden Notlagen von wohnungssuchenden Menschen ausgenutzt, indem die Besitzer viel Profit mit Mieteinnahmen machen.

Das Haus an der Unterdorfstrasse ist kein klassisches Gammel-Haus, bewegt sich aber zumindest im Dunstkreis dieser Problematik. Es ist Gemeindepolitiker*innen ein Dorn im Auge  und beschäftigt derzeit die Behörden: Die Gemeinde hat in Absprache mit der Gebäudeversicherung den Besitzer zu einer Sanierung verpflichtet. 

Die «Hauptstadt» hat die Hintergründe zum Haus und zur behördlichen Intervention recherchiert. Sie sprach dazu mit Behörden, Bewohnern, der Hausverwaltung und dem Besitzer. Es zeigt sich ein Bild eines legalen Immobilien-Geschäfts, das trotzdem einen schalen Beigeschmack hat.

Die besorgten Bewohner

Der Eingang des 13-stöckigen Hauses liegt im Souterrain. Er ist düster, aber sauber gefegt. An der Wand mit den Klingeln der 65 Wohnungen prangen Namen aus der halben Welt, von Deutschland bis Sri Lanka. Ein Bewohner kommt gerade von der Arbeit nach Hause. Er lebe gerne in diesem Haus, sagt er. Es liege zentral und die Miete sei nicht hoch. Das Haus sei wie ein kleines Dorf, mit den anderen Bewohnern gebe es keine Probleme. Und die Wohnungen befänden sich innen in einem ganz guten Zustand, meint er. Kleinere Reparaturen würden von der Hausverwaltung immer schnell gemacht.

Aber sonst schaue der Besitzer nicht gut zum Haus, sagt der Bewohner. Einer von zwei Liften sei seit rund drei Monaten kaputt. Die Gerüste wegen der maroden Fassade stünden schon zwei Jahre. «Das ist vor allem für jene, welche im ersten Stock wohnen und das Gerüst direkt vor den Fenstern haben,  gar nicht schön», sagt er, der nicht mit Namen zitiert werden möchte, da er seine Wohnung nicht verlieren will. Die Sanierung der Tiefgarage habe sich auch über drei Jahre hingezogen. 

Die agierenden Behörden 

«Das Gerüst am Haus an der Unterdorfstrasse ist eine präventive Massnahme», erklärt Gemeinderätin Maya Weber (SP). Laut einem von der Verwaltung beauftragten Statiker könne es ein, dass die stark sanierungsbedürftigen Fassadenplatten aus Beton ein Risiko darstellen, sagt Weber: «Wir forderten daher vom Besitzer ein Baugesuch für die Sanierung.» Die Sanierungsmassnahmen müssten nun zeitnah umgesetzt werden.

Mittlerweile wurde ein Baugesuch eingereicht. «Setzt er die Sanierung nicht um, müssen wir als Gemeinde die nötigen Schritte in die Wege leiten», sagt Weber. Im schlimmsten Fall könne das auf eine Zugangsbeschränkung – sprich Haussperrung – hinauslaufen. «Wir hoffen, das Haus wird nun richtig saniert.». Schlecht gewartete Liegenschaften seien in vielen Gemeinde nicht gerne gesehen, sagt Weber. «Wir sind für die Behebung und Verbesserung der Zustände an den Liegenschaften aber oft auf den Goodwill der Besitzer angewiesen.» Die Gemeinde könne nur eingreifen, wenn die Sicherheit gefährdet sei. 

Die renommierte Hausverwaltung 

Verwaltet wird das Haus von der renommierten Immobilienfirma Von Graffenried Liegenschaften. «Wir sind seit vielen Jahren mit Eigentümer und Gemeinde im Austausch», sagt deren CEO Giorgio Albisetti. Das sei für sie keine alltägliche Situation.

«Der Besitzer lässt nur sanieren, was er für nötig erachtet.» Nun habe die Gebäudeversicherung aber in Aussicht gestellt, dass das Haus als unbewohnbar erklärt werde. Darum gebe es jetzt ein Sanierungsprojekt für die Fassade, den Lift und Brandschutzmassnahmen. «Das haben wir seit Jahren vorschlagen», so Albisetti. 

Für kleinere Reparaturen im Haus habe seine Firma mit dem Verwaltungsvertrag die nötigen Kompetenzen. «Das erledigen wir schnell und professionell», so Albisetti. Die Mieten bezeichnet Albisetti als «nicht überrissen» und die Wohnungen als «in einem akzeptablen Zustand».

Der Profit auf den Wohnungen 

Das Haus an der Unterdorfstrasse hat 65 Wohnungen. 1,5-Zimmer-Wohnungen mit PVC-Böden werden gemäss Inseraten für 770 Franken (inkl. Nebenkosten) vermietet. 4-Zimmer-Wohnungen kosten gemäss Bewohnern 1400 bis 1500 Franken im Monat, inklusive Nebenkosten. Das sind moderate Mieten. Doch für den Zustand des Hauses auch nicht günstig. Zum Vergleich: In der neu erbauten Berner Vorzeige-Genossenschaftssiedlung «Huebergass» unweit des Berner Loryplatzes kostet eine Vierzimmerwohnung 1700 Franken. In anderen Mietshäusern in Ostermundigen sind aktuell 4-Zimmer-Wohnungen für 1400 oder 1500 Franken zu haben.

Aus den Mieteinnahmen in dem wenig sanierten Haus an der Unterdorfstrasse lässt sich ein guter Gewinn erzielen. Wir machen eine Modellrechnung: Hätten die 13 Etagen je vier Vierzimmerwohnungen à 1400 Franken und zieht man 10 Prozent Nebenkosten und 20 Prozent Verwaltungskosten ab, käme man auf jährliche Einnahmen von rund 600 000 Franken. Da das Haus seit 1995 auf den heutigen Besitzer eingetragen ist und er in den vergangenen Jahren sichtlich keine grossen Sanierungen durchführte, müsste er also einige Millionen Franken eingenommen haben.

Ein Teil der Einnahmen kommt direkt aus der Gemeindekasse. Laut mehreren Quellen wohnen in einem beträchtlichen Teil der Wohnungen Sozialhilfeempfänger*innen. Die Gemeinde will das aus Datenschutzgründen nicht bestätigen.

Solange die Mieter*innen gewahrt bleiben und die Wohnungen den gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechen, ist aus rechtlicher Sicht nichts gegen den Profit einzuwenden. 

Gemeinderätin Weber hat dennoch Mühe mit dieser Art von Immobiliengeschäften: «Ich persönlich finde es schon etwas bedenklich, wenn aus schlecht gewarteten Häusern Profit herausgezogen wird.» Man müsse darum für sozial Schwächere mehr genossenschaftlichen Wohnraum bauen. 

Der «unverstandene» Besitzer

Seit 1995 gehört das Haus an der Unterdorfstrasse einem Unternehmer aus einer Schweizer Stadt ausserhalb des Kantons Bern. Der Mann betreibt mehrere Apotheken und engagiert sich in einem Kulturverein für den Bau einer Moschee in seiner Stadt. Die «Hauptstadt» erreicht den Besitzer telefonisch in seinen Ferien in Ägypten. Er beteuert, das Haus sei in einem normalen Zustand und sicher. Es sei alt, und man müsse nun halt renovieren. Darum lasse man jetzt eine Totalrenovation machen. Er verwahrt sich in aller Form gegen den Vorwurf, er mache mit dem Haus zu viel Profit. Er sei sicher kein Abzocker. Die Mieten seien normal. Die Mieter*innen hätten sich bei ihm noch nie beklagt. Auf die Frage, warum er die Sanierung verschleppt habe und erst auf Druck der Gemeinde vorwärts mache, meint der Besitzer: «Dazu will ich keine Stellung nehmen.»

Ein paar Stunden nach dem Telefonat meldet sich Immobilienunternehmer Lorenz Krethlow bei der «Hauptstadt». Er berät den Besitzer bei der Sanierung. «Ich habe den Besitzer als zuvorkommend erlebt», sagt Krethlow. Er, Krethlow, habe ihm die Gründe für die Sanierung in aller Ruhe erklärt, und dann habe der Besitzer problemlos eingewilligt. Für Vorschläge von anderer Seite in Richtung Luxussanierung habe er aber kein Gehör gehabt.

Ein kleines Happy-End?

Für die Bewohner*innen kommt die leidige Geschichte um das sanierungsbedürftige Haus vielleicht bald zu einem kleinen Happy-End. Der Besitzer will laut Krethlow die Fassade und die Lifte innert der gesetzten Frist sanieren sowie neue Brandschutzmassnahmen inklusive neue Haustüren umsetzen. Er verzichte aber auf weitere Massnahmen im Sinne einer Totalsanierung. Daher würden auch die Mieten nicht erhöht. 

Nach der angekündigten Sanierung dürften die Mieter also bleiben, hätten eine sanierte Fassade und immerhin neue Lifte – und der Besitzer hat wohl weiter einen anständigen Gewinn.